Défaut de notification de la résiliation du bail à un créancier inscrit : responsabilité du Bailleur
Un bailleur de locaux commerciaux poursuit son locataire en résiliation du bail pour non-paiement du loyer et une ordonnance de référé constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail. Un créancier titulaire d'un nantissement sur le fonds de commerce de la société locataire, auquel la demande en justice du bailleur n'a pas été notifiée, poursuit ce dernier en réparation de son préjudice.
Une cour d’appel rejette la demande d’indemnisation, retenant que le préjudice du créancier inscrit, qui consiste en une perte de chance de se faire payer sa créance sur le prix de vente du fonds de commerce, n’existe que si le fonds a une valeur au jour de l’assignation en résiliation du bail et qu'en l'espèce il n'est pas justifié de cette valeur.
La Cour de cassation censure la décision : le préjudice du créancier inscrit existait bien car, si l’assignation en résiliation du bail lui avait été dénoncée, il aurait pu payer l’arriéré de loyers à la date du commandement de payer et aurait ainsi pu préserver le droit au bail et, en conséquence, le fonds de commerce du locataire, lequel constituait son gage.
À noter : Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits et le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification (C. com. art. L 143-2). La dénonciation de la demande au créancier a pour but de lui faire savoir qu'il dispose d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur afin de sauvegarder son gage (Cass. 3e civ. 4-3-1998 n° 346 : RJDA 5/98 n° 571, 2e espèce).
Le propriétaire qui s'abstient de procéder à la notification commet une faute de nature à engager sa responsabilité, dans les conditions prévues par l’article 1240 (ex-art. 1382) du Code civil, s'il en résulte un préjudice irréversible pour le créancier inscrit qui a été ainsi privé de la possibilité de prendre les dispositions utiles à la préservation de ses droits en se substituant, le cas échéant, au locataire pour préserver son gage ou faire réaliser le fonds (Cass. com. 13-11-1969 : Bull. civ. IV p. 311 ; Cass. 3e civ. 22-5-1975 n° 74-10.691 : Bull. civ. III n° 171 ; Cass. com. 3-2-2015 n° 13-26.210 F-D : RJDA 1/16 n° 10).
En outre, le préjudice du créancier nanti s'analyse en une perte de chance (Cass. com. 13-11-2003 n° 01-01.726 F-D : RJDA 5/04 n° 629 ; Cass. com. 11-7-2006 n° 05-18.267 F-PB : RJDA 1/07 n° 21).
Dans la présente affaire, l'arriéré de loyer n'était que de 2 470 € à la date du commandement de payer. Le créancier avait donc perdu une chance de payer cet arriéré et d'éviter ainsi la résiliation du bail, le droit au bail constituant un élément du fonds de commerce du locataire ayant une valeur. Pour dénier toute valeur au fonds de commerce du locataire et, en conséquence, tout préjudice du créancier inscrit, la cour d'appel avait à tort retenu qu'aucun élément sur le chiffre d'affaires du locataire et sur la valeur de son stock n'avait été communiqué, que celui-ci avait une dette fournisseur importante et que les locaux avaient fait l'objet d'une sous-location, ce qui rendait la cession du fonds difficile.